新增典型合同：物業(yè)服務合同

文/廣州陳亮律師

對于城市居民來說，一個良好的居住環(huán)境，除了需要大家去共同維系和守護外，還要取決于物業(yè)管理公司是否能夠依約提供高質量的物業(yè)管理服務。近些年來，隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)服務合同糾紛數量也逐年攀升。在《民法典》施行前，物業(yè)服務合同作為無名合同，在發(fā)生糾紛時可適用的法律主要是《合同法》的一般性規(guī)定和《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，以及《物業(yè)管理條例的規(guī)定》。2021年施行的《民法典》在合同編中新增了物業(yè)服務合同一章，將物業(yè)服務合同作為有名合同正式規(guī)定在法律當中，并增加了許多與以前的法律法規(guī)不同的新的內容。下面，筆者將為大家介紹《民法典》中有關物業(yè)服務合同的相關規(guī)定。

1、物業(yè)管理的工作范圍包括哪些？

《民法典》第二百八十五條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托，依照本法第三編有關物業(yè)服務合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問。

因此，物業(yè)管理工作的范圍一般包括管理建筑物及其附屬設施，如水電維修等共有設施設備及建筑物的維護、保養(yǎng)和修繕；清潔、綠化等區(qū)域內環(huán)境管理；安保等服務區(qū)域內人員、財產管理。但以上服務主要針對的是建筑共用部分，專有部分作為業(yè)主單獨所有的財產，一般由各所有人自行管理。

2、物業(yè)服務人有哪些義務？

《民法典》關于物業(yè)服務人的義務的規(guī)定非常全面，一是將物業(yè)服務人員的主要合同義務以法律的形式直接明確，從合同約定義務上升到了法定義務。二是特別規(guī)定了原物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同終止后的義務，明確原物業(yè)服務人員不履行后合同義務的，無權請求服務合同終止后的物業(yè)費。實踐中因新舊物業(yè)服務企業(yè)交接所引發(fā)的業(yè)主與原物業(yè)服務企業(yè)的矛盾頻發(fā)，《民法典》明確在新舊物業(yè)服務人交接期間，業(yè)主與原物業(yè)服務人之間的權利義務關系，可以有效預防糾紛的發(fā)生。三是明確了物業(yè)服務企業(yè)的報告義務，規(guī)定物業(yè)服務人員應定期向業(yè)主或業(yè)委會公開相關服務信息，有效保護業(yè)主的知情權。四是針對實踐中一些物業(yè)服務企業(yè)催交物業(yè)費的亂象，《民法典》以禁止性規(guī)定，明確物業(yè)服務人員不得采取停止供電、供水、供熱、供燃等方式催交物業(yè)費。

3、業(yè)主沒有直接與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同也需要交物業(yè)費嗎？

現實中，小區(qū)建成與業(yè)主收房簽訂正式物業(yè)合同往往存在一定的時間差，但物業(yè)服務公司在此期間也需要對小區(qū)內的建筑物及其附屬設施進行維修養(yǎng)護，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序進行管理維護?！睹穹ǖ洹返诰虐偃艞l規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。因此，雖然業(yè)主未簽訂正式物業(yè)服務合同，但開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司在提供物業(yè)服務后，小區(qū)業(yè)主也應當交納物業(yè)費。

4、住在低樓層的業(yè)主，可以以未使用過電梯為由，拒絕交電梯養(yǎng)護費嗎？

物業(yè)公司提供服務內容除了包括日常小聚的保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業(yè)主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設備、隱蔽管道的清理養(yǎng)護，電梯的定時定檢等。物業(yè)服務費標準是業(yè)主和物業(yè)服務公司協商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協會也會定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則供協商時參考。根據《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

因此，業(yè)主在小區(qū)內居住生活，事實上已經享受了物業(yè)公司提供的可視的和隱蔽的各項服務，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務法律關系，不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，拒絕支付物業(yè)費。

5、業(yè)主對于物業(yè)服務提供人不滿意的，應如何對其進行解聘？

在物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主如對物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人，解除物業(yè)服務合同。該法定程序即《民法典》第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定的表決程序，也即應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。同時，根據《民法典》第九百四十六條的規(guī)定，業(yè)主共同決定解聘的，應當提前60日以書面形式通知物業(yè)服務人，物業(yè)服務合同對解聘的通知期限可以進行約定。業(yè)主單方提前解除合同，對物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，應當賠償。

以上就是本期對《民法典》中關于物業(yè)服務合同相關規(guī)定的解讀，讀者們如在生活中遇到難以解決的糾紛，或者對本欄目有任何意見或建議，歡迎向本雜志的編輯部來信，也可以向筆者留言，筆者將一一為您解答。